De bouwopgave voor Noord- Holland

De visie van conceptontwikkelaar Michael Hoekstra

De komende jaren staat Noord-Holland en de metropoolregio Amsterdam voor een enorme bouwopgave. Tot 2040 moeten er maar liefst 250.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Nog los van de woondeal van Noord-Holland-Noord, waarin staat dat er tot 2030 veertigduizend extra woningen moeten komen. Als Conceptontwikkelaar Vastgoed bij Van Wijnen Projectontwikkeling in Noord-Holland weet Michael Hoekstra als geen ander welke uitdagingen dit met zich meebrengt in de komende jaren. ‘We gaan binnenstedelijke gebieden verdichten’, legt Michael uit. ‘Dat vraagt om een andere manier van werken en kijken, en ook om een andere manier van samenwerken door alle betrokken partijen.’

Soft skills als sleutel tot succes

Terwijl individualisering in de maatschappij toeneemt, zullen in de toekomst verschillende bevolkingsgroepen dichter bij elkaar gaan wonen en leven. ‘De interactie tussen bewoners en hun leefomgeving wordt cruciaal bij de ontwikkeling van nieuwe woningen,’ vertelt Michael. ‘Het gaat niet alleen om ontwikkelen, we moeten ook begrijpen welke omgeving de nieuwe bewoners nodig hebben om gelukkig te zijn. Hiervoor hebben we inzicht nodig in hun leefstijl, wensen en behoeften. Deze ‘softe’ skills worden bepalend voor het succes van een project. En hoewel het samenbrengen van verschillende doelgroepen op één plek uitdagend kan zijn, zorg je met de juiste visie en aanpak voor een diverse en inclusieve leefomgeving.’

Samenwerking met alle betrokken partijen cruciaal bij bouwopgave

‘Het is van belang om vanaf het prille begin samen te werken met alle betrokken partijen, zoals gemeenten, woningcorporaties, beleggers en stakeholders. Alleen dan kunnen alle belangen goed in kaart worden gebracht en er een gezamenlijke visie ontwikkeld worden.’ Voor Michael is communicatie en verbinding met alle betrokken partijen in een snel veranderende wereld van cruciaal belang. Hij legt uit: ‘Dat is momenteel het allerbelangrijkste. We moeten met alle partijen achterhalen wat leidend is: is dat de bouwopgave, duurzaamheid, de visie op een woonproduct of de grondprijs? Het is onze uitdaging om alles op één lijn te krijgen in deze snel veranderende wereld.’

Data-analyse als essentieel onderdeel van projectontwikkeling

‘Het als ontwikkelaar essentieel om je te verdiepen in de gemeente en de gemeenschap. Dit begint met een data-analyse. Hierbij kijken we naar de samenstelling van de wijk en de locatie waar ontwikkeld wordt. Deze data wordt verzameld door de marketingafdeling van Van Wijnen. Op basis van gegevens van onder andere het CBS en De Nederlandse Bank worden wijkanalyses, doelgroepanalyses en leefstijlanalyses gemaakt. We beginnen met een omgevingsscan en maken vervolgens een stakeholderanalyse om in kaart te brengen wie er allemaal door onze ontwikkeling geraakt worden in de omgeving. Al in de schets- en ontwerpfase delen we onze plannen met stakeholders, zodat we hun feedback mee kunnen nemen in onze ontwikkeling.’

Een praktijkvoorbeeld: Hoe een visie op seniorenwoningen resulteerde in meer eengezinswoningen voor dertigplussers

‘Onlangs hebben we bij een project in Alkmaar met behulp van onze analyses vastgesteld dat er veel empty-nesters in de nabijgelegen wijk woonden. Op basis hiervan hebben we een visie ontwikkeld voor seniorenwoningen op die locatie, waardoor deze bewoners in een ander type woning in hun eigen buurt konden blijven wonen. Hierdoor kwamen er weer veel eengezinswoningen vrij voor dertigplussers. Maar dan is het wel heel belangrijk om samen te werken met verschillende partijen. De gemeente moet worden overtuigd en woningcorporaties en beleggers moeten worden betrokken. Dit kan alleen als we allemaal op één lijn zitten en samenwerken vanuit een gedeelde visie.’

‘Daar eindigt ons verhaal en daar begint een nieuw hoofdstuk’

‘Er komen straks weer voldoende woningen beschikbaar. Dat is waar je het nu voor doet. Maar het belangrijkste is de samenwerking en vanaf het eerste moment betrokken zijn en dan echt vanuit een visie ontwikkelen.’ benadrukt Michael. ‘Als leefomgevingen meer variatie bieden, gaan we elkaar weer vinden en worden we toleranter naar elkaar toe. En ik denk dat als je samenwerkt, je altijd verder komt dan wanneer je alleen werkt. Ik vind het eigenlijk heel positief.

Afgelopen donderdag zijn we begonnen met de bouw van de Picassolaan in Alkmaar. Daar komen drie woontorens waar verschillende bewonersgroepen bij elkaar gaan wonen. Alle toekomstige bewoners die ik sprak zijn dolblij met hun nieuwe woning. Daar eindigt ons verhaal. En daar begint een nieuw hoofdstuk voor 48 nieuwe levensverhalen. En daar doen we het voor.’