De financiële haalbaarheid van circulair bouwen

In juni 2022 deed Klaas van den Brand, bouwkostendeskundige bij Van Wijnen Rosmalen, onderzoek naar de verschillen tussen circulair bouwen ten opzichte van traditioneel bouwen. Het was Jim Teunizen, aanjager circulaire bouweconomie bij Alba Concepts, die Klaas inspireerde onderzoek te doen naar de financiële haalbaarheid van circulair bouwen. Klaas en Jim vertellen over het onderzoek, wat de uitkomsten voor de bouwsector betekenen en wat het onderzoek heeft opgeleverd.

Waarom?

Als bouw- en vastgoedbranche verbruiken we te veel grondstoffen en stoten we te veel schadelijke stoffen uit. Dit gebeurt zowel bij het produceren en gebruiken, als ook bij het recyclen van bouwmaterialen. Hiermee zijn we de aarde aan het uitputten. Nederland werkt daarom toe naar een Circulaire Economie in 2050. Echter wordt niet snel en adequaat genoeg actie ondernomen, vinden wij. Met de kennis en techniek van nu kunnen we nú al Paris Proof bouwen en ook bouwen met een MPG- score die ver onder de huidige norm ligt.

In 2030 wil Van Wijnen dat haar producten en diensten per saldo geen negatieve invloed meer hebben op het milieu. Om die ambitie waar te maken, is onderzoek naar circulair bouwen noodzakelijk. We focussen ons daarbij op:

• Losmaakbaarheid en hergebruik stimuleren
• Bio-based materialen toepassen
• Technische kringloop verbeteren (verminderen van uitstoot)

Van belang is ook de vraag wat de kostenconsequentie van circulair bouwen is. Nog altijd wordt door velen gedacht dat het duurder is, maar is dat wel zo?

Klaas, wat heb je precies onderzocht?

“Ik heb het onderzoek, naar de financiële haalbaarheid van circulariteit, op een bestaande ‘case’ geprojecteerd. In dit geval een kleinschalig woningbouwproject bestaande uit 36 sociale huurwoningen. Naast de ‘gebouwde’ en opgeleverde nulmeting heb ik hier twee circulaire varianten tegenover gezet.

De nulmeting heeft Van Wijnen in haar ‘Vrij Wonen’ concept gebouwd. Dit betekent maatwerk met seriematig ontworpen prefab betonnen casco’s met massieve plaatvloeren. Variant 1 heb ik opgesteld met circulaire bouwmaterialen die nu te koop zijn. Bij Variant 2 zijn de eerder gekozen circulaire bouwmaterialen (variant 1) aangevuld met meer circulaire oplossingen, zoals de combinatie met een sloop/demontagecontract. Ook zijn er in Variant 2 meer bio-based materialen toegepast.

De drie varianten zijn met elkaar vergeleken op het gebied van bouwkosten, bouwplaatskosten, bijkomende kosten, exploitatiekosten (75 jaar), onderhoudskosten, opbrengsten, CO2-opslag, CO2-uitstoot, MPG en BCI inclusief losmaakbaarheid.”

Wat zijn je bevindingen?

“Dat zijn er nogal wat! Om met de conclusie te beginnen, we kunnen circulaire woningen kostenneutraal aanbieden. Afhankelijk van de variant, wordt met een investering in bouwkosten van 3% – 6%, respectievelijk 30 tot 60% CO2 gereduceerd. Men denkt bij circulair bouwen vaak aan hout- en/of CLT-bouw met bouwkosten van 15% of hoger ten opzichte van traditioneel bouwen. Dit is dus een zeer interessante uitkomst. Verder zien we milieutechnisch de BCI stijgen van 44% in de nulmeting naar 67% in variant 2. De MPG- score daalt van € 0,73/m2 BVO/ jaar in de nulmeting naar € 0,47/m2 BVO/jaar in variant 2.

Onderhoudskosten gedurende 75 jaar zakken met 8%, sloopkosten worden gehalveerd en restwaarde op her te gebruiken materialen wordt verdubbeld. Variant 1 is zelfs na 75 jaar exploitatie kostenneutraal. Dus niet duurder dan traditionele bouw- en exploitatiekosten.”

Kun je voorbeelden noemen die tot deze resultaten hebben geleid?

“Ten opzichte van de nulmeting heb ik voor alle noemenswaardige bouwmaterialen een circulair alternatief gezocht. Een product met een lagere milieubelasting en liefst ook volledig losmaakbaar. Een voorbeeld is een ‘groene’ leidingplaatvloer die losmaakbaar wordt gedetailleerd. Dit is een alternatief voor de (niet- losmaakbare) massieve plaatvloer met ingestorte installaties. Voordelen van groene leidingplaatvloeren zijn:

• Minder beton vanwege kanalen en sleuven;
• Groen beton op basis van secundaire grondstoffen, 100% recyclebaar en 50% minder nieuw beton;
• Losmaakbare vloeren, vloeren kunnen bij demontage terug geleverd worden aan leverancier (terugnamegarantie). Sloopkosten worden bespaard en vloeren hergebruikt;
• Sleuven sluiten met gestabiliseerd zand en vloeren afwerken met droge dekvloeren. Hiermee worden de ‘Layers of Brand’ gerespecteerd en de vloerverwarming worden vervangen (levensduur 30 jaar) zonder een traditionele cementdekvloer te slopen (levensduur 75 jaar). Hiermee worden onderhoudskosten en de ‘Total Cost of Ownership’ aanzienlijk verlaagd.

Een tweede voorbeeld is tropisch hardhouten kozijnen vervangen voor thermisch gemodificeerd Europees naaldhout:

• Minder CO2-uitstoot vanwege toepassing uit Europese bosbouw in plaats van Aziatische bosbouw;
• Europees naaldhout groeit sneller;
• Door middel van thermisch modificeren (onderdompelen in een biologische vloeistof) wordt waterabsorptie in gebruiksfase tegengegaan en daarmee ook onderhoudsbeurten verminderd;
• Een technische levensduur van 75 jaar in plaats van 50 jaar waardoor houten kozijnen niet hoeven worden te vervangen in de levensduur van de woning wat aanzienlijk onderhoudskosten bespaard;
• Hoger isolerend vermogen en beter vormvast.”

Jim, hoe draagt het onderzoek van Klaas bij aan de waarde van circulair bouwen?

“De uitkomsten van het onderzoek van Klaas sterkt dat wat wij al jaren in de markt ‘roepen’. Dat een bouwer nu na grondig onderzoek dezelfde conclusies trekt, is een krachtig en het zoveelste bewijs dat circulair bouwen loont. En dat wij bij Alba Concepts de juiste dingen doen. Voordat Klaas zijn onderzoek begon, heb ik een aantal keer met hem gesproken over hoe hij de financiële waarde van materialen kan berekenen en hoe de handeling en transportkosten de restwaarde compleet maken. Die restwaarde wordt nu nog vaak aan de hand van theoretische rekensommen bepaald. Doordat steeds meer partijen ermee aan de slag gaan, zien we een grote dataset ontstaan die ons meer en betrouwbaardere inzichten geeft.”

Klaas, volgens je onderzoek zijn investeringskosten niet veel hoger en soms zelfs voordeliger. Waarom is circulair bouwen dan nog geen gemeengoed?

“Ja, dat is een goede vraag. Ik denk dat veel partijen vooral kijken naar de investering in een object. En die is hoger. Bedrijven voelen bovendien niet altijd de urgentie om het beter te doen dan wat de overheid van ze vraagt. En de huidige norm zou echt aangescherpt moeten worden.

Circulaire nieuwe bouwmaterialen zijn beschikbaar, maar het is nog geen gemeengoed, dit heeft tijd nodig. Uiteindelijk zal meer aanbod in circulaire bouwmaterialen ook zorgen voor lagere prijzen. Ook zijn te hergebruiken bouwmaterialen (nog) niet op grote schaal beschikbaar. Hier zal echt pas verandering in komen als er meer (regionale) samenwerkingsverbanden worden opgericht en materialen digitaal worden opgeslagen in materialenpaspoort. Op deze manier weten opdrachtgever en ontwerpende partijen wat wanneer vrij komt. Door mijn kennis te delen en andere partijen in de bouw- en vastgoedbranche inzicht te geven in wat er allemaal al kan, hoop ik dat de markt in beweging komt.”

Jim, op welke manier kan de circulaire transitie sneller in gang worden gezet?

“De overheid is er om een gelijk speelveld te creëren. Dat speelveld wordt naar mijn mening nog te veel afgestemd op het gros van bedrijven die niet ambitieuzer zijn dan de wet- en regelgeving en daardoor innovatie tegenhouden. In plaats daarvan zouden ze zich moeten richten op de ‘koplopers’, die het aantoonbaar beter doen. Dan help je de branche pas echt verder! Breed gedragen standaarden moeten daarbij gaan helpen. De BCI (ontwikkeld door Alba Concepts) bijvoorbeeld. Overigens is ook de MPG wat mij betreft een prima begin. Wat daar wel ontbreekt is de kwaliteit van de informatie in de achterliggende database. Als we deze standaarden allemaal gaan omarmen, kunnen we aan de knoppen gaan draaien en beter worden.”

“Ze zouden zich moeten richten op de ‘koplopers’, die het aantoonbaar beter doen. Dan help je de branche pas echt verder”

Jim Teunizen – Alba Concepts

Klaas, welke vervolgstappen zijn gezet na je onderzoek en hoe zorg je ervoor dat er verandering komt in de branche?

“De afgelopen maanden heb ik op diverse plekken binnen Van Wijnen mijn onderzoek toegelicht. Ook ben ik nu één van de kennisdragers in onze organisatie als het gaat om het meten van circulariteit en producten die een lagere impact hebben op het milieu. Er zijn al diverse verzoeken binnengekomen om de kennis die ik heb opgedaan daarover te delen op verschillende afdelingen, van renovatie tot en met nieuwbouw.

Op dit moment hebben we in onze regio, in het Zuiden van het land, van een heel aantal projecten de BCI gemaakt inclusief de Paris Proof carbon footprint berekening. In de komende periode gaan dat er meer worden, zodat we kunnen zien wat de ‘best practices’ zijn.
Wat is een goed gemiddelde en hoe verhouden projecten zicht tegenover elkaar.

We investeren blijvend en volop om met de kennis die we hebben de transitie met onze partners te versnellen. We merken ook dat er bij onze klanten steeds meer vraag komt naar bijvoorbeeld emissie loze bouwplaatsen of vraagstukken naar de invloed van het verlagen van de algehele milieubelasting.”

Jim, waar staan we over 5 jaar denk je?

Over 5 jaar is circulair bouwen (BCI > 0,6) gemeengoed in Nederland. De financiële en CO2 kasstroom zijn dan in pilotfase (op basis van EU ETS koers). Het CO2 vraagstuk is dan belangrijk in de besluitvorming van projecten. Bedrijven gaan dan dus ook meer betalen voor producten met een slechte CO2 footprint. Ik zie echter ook een risico. Als het speelveld blijft bestaan uit ambities in plaats van eisen en vastgestelde normen dan blijft de bouw conservatief in de daadwerkelijke realisatie van duurzaamheid. Laten we de vaart erin houden. We gaan de goede kant op!

Conclusie

Velen denken nog altijd dat circulair bouwen duurder is. Organisaties die het goed en slim aanpakken constateren precies het tegenovergestelde. Hun vastgoed wordt meer waard, doordat ze op tijd toekomst vaste maatregelen nemen. De klanttevredenheid gaat omhoog, terwijl de energiekosten en de CO2- uitstoot dalen.