Vastgoedontwikkeling van ziekenhuizen

Zorg

Arnhem

16:18

24-04-2024

Vastgoedontwikkeling in lijn met de strategische visie van je ziekenhuis

Hoe weet je als bestuurder of het vastgoed van uw ziekenhuis over pakweg vijf of vijftien jaar nog past bij de zorg die je wilt bieden? Zijn verbouwingen nodig? Of nieuwbouw? Kortom, hoe plot je de strategische visie van uw ziekenhuis op het ‘dossier vastgoed’? Koen Arts, partner en directeur van architectenbureau Wiegerinck, en Fabian Bovenlander, directeur van bouwbedrijf Van Wijnen in Arnhem, delen hun inzichten.

Van Wijnen en Wiegerinck werken geregeld samen als het gaat om vastgoed voor ziekenhuizen. Ook afzonderlijk en met andere partners hebben ze ruime ervaring in deze specifieke sector. Ze kennen de thema’s die in veel bestuurskamers op de agenda staan. Denk aan:

Entree Flevoziekenhuis Bouwwerkzaamheden Flevoziekenhuis Almere Van Wijnen
Flevoziekenhuis Almere
Amphia ziekenhuis met vlaggen
Amphia ziekenhuis Breda

Eerder in gesprek

Als architect zit Koen Arts vaak als een van de eersten aan tafel als een verandering of uitbreiding van ziekenhuisvastgoed zich aandient. Want ver- of nieuwbouw begint traditioneel bij de architect die een ontwerp maakt. Vaak is er dan al nagedacht over de kaders en randvoorwaarden voor dat ontwerp, de richting is al grotendeels bepaald. Dat vindt hij jammer. Arts: “Wiegerinck is een kennisgedreven architectenbureau dat de zorgsector strategisch adviseert. We doen zelfs onafhankelijk onderzoek om ziekenhuizen vernieuwende inzichten te bieden. Zo hebben we ons onlangs verdiept in de polikliniek van de toekomst. Daarom komen we graag nog eerder in gesprek, al bij het eerste initiatief. Of liever nog: doorlopend.”

Dat dit voordeel kan bieden verduidelijkt hij met een voorbeeld. “Laatst werden we door een ziekenhuisbestuur uitgenodigd om te komen praten over een nieuw bouwproject. Door onze adviezen bleek dit bouwproject helemaal niet nodig te zijn. Dat kostte ons een opdracht, maar leverde wel een goede relatie op. Dát is hoe wij graag werken: als strategisch partner.”

Ook Fabian Bovenlander ziet graag dat hij eerder zijn visie en ‘lessons learned’ kan delen. “Het is begrijpelijk om te denken dat een bouwonderneming alleen bouwt. Dus dat je Van Wijnen pas inschakelt als de spade in de grond moet. Maar ook wij zien onszelf meer als partner. Als een partij die ziekenhuizen helpt hun strategische visie te vertalen naar een eigentijds en toekomstgericht vastgoedportfolio.”

“Het nieuwe bouwproject bleek niet nodig te zijn”

Remco_Hutten_Deventer_Ziekenhuis
Deventer Ziekenhuis
Radboud UMC Nijmegen

Expertdriven input

Bovenlander was eerder manager vastgoed van een ziekenhuis en heeft dus ook ervaring vanuit de ‘andere kant’. “Wij snappen dat ziekenhuizen liefst zo min mogelijk bouwen en verbouwen, want dan blijft er meer geld over voor de zorg. Juist daarom biedt de ‘expertdriven input’ van Van Wijnen meerwaarde. Zo hebben wij veel ervaring met het terugbrengen van het aantal benodigde vierkante meters in ziekenhuizen.”

“Zonder in te leveren op het zorgaanbod en de kwaliteit, kunnen bouwvolumes vaak met 30% omlaag”, zegt Bovenlander. Bijvoorbeeld door multifunctionele ruimtes te realiseren, zoals spreek- en onderzoekskamers voor verschillende afdelingen en specialismen. Circa 80% van deze kamers kan identiek zijn en dat scheelt enorm in de bouw- en ontwikkelingskosten. Mede omdat de installatiedichtheid van ziekenhuizen toeneemt.”

“En gaat een ziekenhuis zich meer richten op zorg op afstand? Dan kunnen slimme en prettige faciliteiten voor e-consulten kosten besparen en tegelijkertijd het werkcomfort en de kwaliteit van de zorg verbeteren. Terwijl efficiënte indelingen ervoor kunnen zorgen dat verpleegkundigen en verzorgenden op een werkdag minder kilometers maken en een fijne plek hebben om te pauzeren.”

“Bouwvolumes kunnen vaak met 30% omlaag”

Nij Smellinghe Drachten
Rijnstate Arnhem

Businesscases

“Voor ziekenhuis-RvB’s zijn strategische huisvestingsplannen geen dagelijkse kost. Voor ons wel”, stellen Arts en Bovenlander. “Van Wijnen en Wiegerinck werken afzonderlijk, en soms ook gezamenlijk, jaarlijks voor zo’n 10 à 15 ziekenhuizen. Wij ondersteunen deze partijen geregeld met het ontwikkelen van businesscases die bankfinancieringen bereikbaar maken. Ieder vanuit zijn expertise.”

Zorgprofiel

In de aanpak van Arts en Bovenlander zit een duidelijke gemene deler: “Wij beginnen bij de bestaande situatie en zetten qua huisvesting een stip op de horizon. We kijken naar het huidige en toekomstige zorgprofiel”, vertellen ze. “Dat brengen we in lijn met de vastgoedontwikkeling en daar adviseren we over. We creëren een passende situatie voor nu en ‘ademruimte’ voor de toekomst, zodat het vastgoed kan meebewegen met toekomstige veranderingen.”

“Ademruimte, zodat vastgoed kan meebewegen”

Catharina Ziekenhuis Eindhoven afbeelding 3
Catharina Ziekenhuis Eindhoven
Albert Schweitzer Ziekenhuis Dordrecht

Investeringen spreiden

Bovenlander: “Volledige nieuwbouw is vaak lastig als bestaande gebouwen nog niet zijn afgeschreven. Gefaseerde nieuwbouw is veelal wel haalbaar. Zo kan er over 10 of 20 jaar een volledig nieuw gebouw staan, zonder vervroegd af te schrijven op bestaande gebouwen.” Arts vult aan: “Dit zorgt voor spreiding van de investeringen, waardoor het ziekenhuis grip houdt op de vastgoedkosten. Alleen, zo’n meerjarenplan vraagt wel om een andere manier van denken. Niet vanuit wat er al is, maar wat nodig is. Welke huisvesting is passend bij de zorg, nu en straks?”

Taakstellend budget

Zowel Arts als Bovenlander snappen dat ziekenhuisbestuurders terughoudend kunnen zijn om bouwers en architecten te betrekken bij hun strategische plannen. Zij denken misschien dat deze partijen daarmee vooral een zo groot mogelijke opdracht willen binnenhalen. Daarom pleiten zij voor een taakstellende budgettering. “Geef de harde eisen aan en stel qua budget een limiet vast. Daag vervolgens de marktpartijen uit om daar het maximale uit te halen. Dan organiseer je toch marktwerking en ontstaat er een zuiver vergelijk en ruimte voor meerwaarde.” Dit in tegenstelling tot een tender of aanbestedingstraject met veelal een financiële focus. Bovenlander: “Ik geloof niet in het model waarin de bouwer pas wordt ingeschakeld wanneer het ontwerptraject volledig is afgerond en er gekozen wordt voor de partij die alleen de goedkoopste oplossing biedt. Zeker als het gaat om projecten binnen de bestaande ziekenhuisomgeving lopen projecten dan met name financieel uit de pas. En krijg je hiermee wel echt een passende huisvesting of alleen een gebouw? Actief meedenken over het ontwerp vanuit eerdere ervaringen en maakbaarheid wordt op die manier niet gestimuleerd.”

OLVG Amsterdam
AUMC Amsterdam

24-uursbedrijf

“En krijg je te maken met een partij die weet hoe het er in een ziekenhuisomgeving aan toe gaat?”, vraagt hij zich af. “Bij Van Wijnen zijn we erop ingesteld dat een ziekenhuis een 24-uursbedrijf is en altijd bereikbaar moet blijven, dat bouwactiviteiten geen tot minimale overlast mogen veroorzaken, dat er hoge eisen zijn aan hygiëne en dat elke activiteit tot in detail moet worden afgestemd. Kan de partij die alleen wordt geselecteerd op basis van de laagste prijs dit bieden?”

“Meer dan bouwen of verbouwen”

Arts en Bovenlander besluiten: “Vastgoedontwikkeling is zo veel meer dan alleen bouwen of verbouwen. Laten we daarom tijdig in gesprek raken en samen ontdekken hoe jouw vastgoedontwikkeling perfect in lijn is te brengen met de strategische visie van jouw ziekenhuis. En hoe jouw patiënten, collega’s en de omgeving daarvan profiteren, op korte én lange termijn.”

Benieuwd wat we voor jou kunnen betekenen?

Ga in gesprek met Fabian Bovenlander

Een greep uit onze projecten:

Renovatie Amphia Ziekenhuis Breda

Het bestaande Amphia, circa 30.000m2 is volledig gerenoveerd terwijl de ziekenhuisorganisatie in bedrijf bleef. Een ingrijpend, gefaseerd traject van 7…

Lees verder

Bouwwerkzaamheden in Flevoziekenhuis Almere

‘Om hier te bouwen moet je een stukje van ons in je hart hebben’ In Almere werkt het Flevoziekenhuis al…

Lees verder

Nieuwbouw en onderhoud Deventer Ziekenhuis

Samen zorgen we voor topkwaliteit Het Deventer Ziekenhuis staat bekend om de topklinische zorg en innovatie. Sinds de opening van…

Lees verder