Transformatie warenhuis Rokin Amsterdam

Van Wijnen Heerhugowaard doet de transformatie warenhuis Rokin Amsterdam. Het lege warenhuis van Hudson’s Bay aan het Rokin is getransformeerd tot het nieuwe kantoor van de Amsterdamse fintechgigant Adyen. Onze vestiging Heerhugowaard was als bouwteampartner aangehaakt om de verbouwing te realiseren.

Van warenhuis naar kantoorpand

In 2016 bouwde Van Wijnen aan het Rokin een gloednieuw warenhuis voor Hudson’s Bay. De Canadese keten deed alleen geen goede zaken en was na een paar jaar alweer vertrokken uit Nederland. Adyen liet zijn oog vallen op de twee vrijgekomen nieuwbouwpanden en de monumentale Vleeshal erachter. Aan Van Wijnen de mooie taak om de drie gebouwen te transformeren naar een kantoorpand van maar liefst 17.000 m2. ‘Er zijn hier ruim duizend nieuwe werkplekken gekomen’, vertelt vestigingsdirecteur Wesly Verhaert van Van Wijnen Heerhugowaard.

Bouwteam plus

Verhaert is trots op de snelheid waarin de transformatie heeft plaatsgevonden. ‘We gingen in een half jaar tijd van een programma van eisen naar definitief ontwerp met omgevingsvergunning. We zijn met de bouw gestart in november 2020. Rokin 21 leverden we in augustus 2021 alweer op, Rokin 49 hebben we in februari 2022 opgeleverd. Dus in een tijdsbestek van iets meer dan een jaar, waarbij we rekening moesten houden met de coronamaatregelen en met alle logistieke uitdagingen in het centrum van Amsterdam. De Vleeshal was uiteindelijk begin juni 2022 gereed.

De vlotte opleveringen hebben alles te maken met de fijne samenwerking in bouwteam tussen opdrachtgever, de adviseurs (waaronder Rijnboutt en TANK) en onze co-makers. De onderlinge openheid en het vertrouwen was echt uniek in dit project. Alle plannen en begrotingen hebben vanaf dag één open en bloot op tafel gelegen. Zo’n hoge mate van transparantie heb ik niet eerder meegemaakt. In de bouwteamfase hebben we co-makers voor alle kritische onderdelen betrokken en veel tijd geïnvesteerd in het maken een gedetailleerde planning. Daarin hebben we ons gericht op de opvolgtijden van werkzaamheden – de zogenoemde takttijden – en die zo strak en kort mogelijk gehouden.

Een van de kernwaarden van Adyen is dat ze snel lanceren en daarna itereren. Onze werkwijze als aannemer is daarentegen volledige voorbereiding voordat we starten. Door hierover met elkaar het gesprek aan te gaan, ontstond wederzijds begrip en werd het project succesvol. Waar je hectiek zou verwachten door zo’n ingrijpende transformatie in korte tijd, heerste er juist rust en een hele fijne sfeer op de bouw. Er viel vrijwel geen onvertogen woord. Niemand stelde zijn eigen belang voorop, we waren één groot team. Er was volledige samenwerking op alle niveaus en iedereen ging volledig voor het gezamenlijke belang om Adyen zo snel mogelijk helemaal gevestigd te hebben op deze locatie.’

Circulair bouwen

Hoewel het ombouwen van een warenhuis naar een kantoor voor duizend mensen de nodige technische aanpassingen vergt, was maximaal hergebruik van materialen een voorname wens van Adyen. Zo bleven enkele roltrappen uit het warenhuis aanwezig in het kantoor, werden er steenstrips gebruikt die van oude bakstenen zijn gemaakt en werden andere bouwmaterialen vergruist om als slijtlaag in de nieuwe gietvloeren te verwerken. In dit kantoor mag je zien dat het een warenhuis was. De constructieve wanden van het warenhuis waren bij oplevering van de nieuwbouw in 2016 bijvoorbeeld nog niet afgewerkt en dat is zo gebleven. ‘Duurzaamheid en circulair bouwen voeren zowel Adyen als wij hoog in het vaandel’, zegt Verhaert. ‘We zijn hier voor het BREEAM-certificaat Very Good tot Excellent gegaan, een kwaliteitslabel voor minimale milieu-impact tijdens de bouw en de operationele fase daarna. In nieuwbouw is BREEAM al redelijk gemeengoed, maar voor gebouwtransformaties zeker niet.’

Eigen aansluiting op de Noord-Zuidlijn

Eén absolute eye catcher wil Verhaert wel graag noemen. De nieuwe stalen trapconstructie vanaf de eerste tot de bovenste verdieping in beide gebouwen, met bamboehouten bekleding en verschillende spreekeilanden en ‘telefooncellen’ erin verwerkt. ‘Die moet je echt zien, fantastisch! En wist je dat Adyen een eigen aansluiting op de Noord-Zuidlijn heeft? De halte in de kelder was al gemaakt voor Hudson’s Bay, maar is nooit in gebruik genomen. Vanuit de metro lopen medewerkers van Adyen zo hun kantoor binnen.’

Binnenstedelijke dynamiek

Logistiek gezien is dat heel fijn voor medewerkers. Een luxe zelfs. Van een andere orde zijn de logistieke uitdagingen tijdens de bouw met als toppunt het plaatsen van de koelmachine op het dak van het gebouw. Daar was een 450 tons mobiele kraan voor nodig met een eigen gewicht van 95 ton en 180 ton ballast. Er is een speciale route gereden die vooraf volledig doorgerekend is, tegen het verkeer in vanaf Amsterdam Centraal richting het Muntplein. ‘Een huzarenstukje’, vindt Verhaert. ‘Logistiek gezien zitten er aan het bouwen in de dynamiek van een grote binnenstad sowieso veel haken en ogen. Gelukkig hadden we daar al de nodige ervaring mee, onder meer bij de transformatie van V&D aan de Kalverstraat.’

‘Je zit aan venstertijden voor transport vast en alles moet op tijd en in de juiste volgorde binnenkomen. Ben je te vroeg, dan moet de chauffeur doorrijden, want je mag geen opstoppingen veroorzaken. Het kan zijn dat je je materiaal dan niet meer kunt lossen. We hadden wel voordeel van een relatieve rust in stad door de coronapandemie, maar op dit soort projecten stellen we altijd een logistiek planner en logistiek uitvoerder aan die alleen dat deel in goede banen leiden en nauw contact onderhouden met de gemeente. Onderdeel daarvan is een BLVC-plan, voor leefbaarheid en veiligheid in de stad.’

Historisch gebouw

De Vleeshal – een Rijksmonument, oorspronkelijk gebouwd in de achttiende eeuw – werd als sluitstuk van het project opgeleverd. Ook in dit pand, dat haaks op de nieuwbouwpanden gelegen is, realiseerde Van Wijnen honderden werkplekken en een compleet nieuwe inrichting. ‘De Vleeshal is een schitterend historisch gebouw’, vertelt projectleider Sander Bekkema. ‘Van binnen heeft het een andere look en feel gekregen dan de twee nieuwbouwpanden. In het ontwerp is bijvoorbeeld gekozen voor een warme, eikenhouten vloer in plaats van gietvloeren, en voor karaktervolle antracietkleurige steenstrips. Net zoals bij de andere twee panden zijn deze steenstrips gemaakt van 100% upcycled afval.’

Vak apart

Werken in een Rijksmonument is een vak apart, aldus Sander. ‘Je mag niet zomaar slopen of details veranderen. En dat willen we in zo’n prachtig pand niet eens, we gaan met veel respect om met wat er staat. Dat betekent wel dat je je plan vooraf tot in de details moet uitwerken.’ Extra uitdaging hier was het realiseren van een aangenaam binnenklimaat, een specifieke wens van de opdrachtgever. ‘Zonwering aan de gevel was daarvoor een noodzaak. Maar bij een monument is zonwering eigenlijk een no go. In samenwerking met de architect hebben we diverse typen zonwering voorgesteld aan de gemeente Amsterdam. Na vele sessies en uitgebreid overleg met de gemeente kregen we het voor elkaar dat er toch zonwering mocht komen. Een unicum.’

Meedenken

Van Wijnen biedt bovenop een opdracht graag toegevoegde waarde voor de klant. Sander: ‘Bij voorkeur denken we vroegtijdig in het proces met onze klant mee en adviseren we over mogelijke oplossingen of alternatieven. Een treffend voorbeeld hier: tijdens het slopen op de derde verdieping kwamen er prachtige oude plafondbalken onder de puntkap tevoorschijn. Het was eigenlijk de bedoeling om vlakke systeemplafonds te plaatsen. Zonde, vonden we. In overleg met Adyen hebben we de kap een upgrade gegeven en de balken in ere hersteld. Het is nu het mooiste plafond in het gebouw.’ Transparantie is key, zo besluit Sander. ‘We trokken ook in deze fase continu samen met onze klant op. Dé manier om een goed project te realiseren. We zijn ontzettend trots op het resultaat.’

Extra dimensie

Het zijn voor Verhaert en zijn collega’s dit soort zaken die binnenstedelijke transformatieprojecten interessant maken. Van Wijnen Heerhugowaard timmert als transformatiepartner ook behoorlijk aan de weg in dit specialisme. ‘We moeten niet alles willen slopen en weer nieuwbouwen. Vanuit circulariteit en duurzaamheid is dat echt zonde. Transformatie is voor veel gebouwen mogelijk en vaak zelfs goedkoper. De sleutel ligt in goed te bekijken welk gebouw je voor welk doeleinde wil hergebruiken. De uitdagingen die daarbij horen, geven de bouw juist een extra dimensie ten opzichte van nieuwbouw. En vergeet niet de waarde van soms prachtige, oude materialen, zoals bij de transformatie van de monumentale Vleeshal voor Adyen. Oud metselwerk, enorme houten vloerbalken, detailleringen… Daar komt gevoel bij kijken van mensen met een echt bouwhart. Ik hou ervan! Dit project was in alle opzichten een voorbeeldproject.’

Heb jij ook een gebouw dat een transformatie nodig heeft?

Nodig Sjoerd Pronk uit voor een gesprek.

Mail Sjoerd