Ontwikkelen in kleine kernen: een kans om iets te brengen
.jpg?h=3333&iar=0&w=5000)
23-04-2025 09:18
Ontwikkelen in dorpen biedt enorme kansen, zowel voor ontwikkelaars als voor de dorpen zelf. In dit blog deelt Nick Möhlmann, projectontwikkelaar bij Van Wijnen, zijn visie op het ontwikkelen in kleinere gemeenschappen. Ontwikkelen in kleine kernen vraagt om betrokkenheid bij de lokale gemeenschap en respect voor de cultuurhistorie van het dorp. Maar het biedt vooral de kans om te brengen waar een dorp behoefte aan heeft: betaalbare woningen, sociale cohesie en een duurzame leefomgeving voor jong en oud. Zo krijgen dorpen weer meer levensvatbaarheid!
De visie van Nick Möhlmann, projectontwikkelaar bij Van Wijnen
Nick: “Ontwikkeling in kleine kernen verschilt in meerdere opzichten van grootstedelijke ontwikkeling. Neem de sociale structuren: die zijn in dorpen vaak compacter dan in de stad. Dat betekent dat je bij ontwikkelplannen het hele dorp mee moet zien te krijgen. De verkoop is uitdagender, onder andere omdat er minder voorzieningen zijn dan in grotere plaatsen. Een derde verschil: de opbrengsten van woningen in kleine kernen zijn doorgaans lager. Een woning in stadsgebied levert simpelweg meer op dan exact dezelfde woning in een dorp. De grondkosten liggen in kleine kernen vaak lager, maar dat heft het verschil niet altijd op. Je businesscase ziet er dus anders uit dan wanneer je in stadsgebied bouwt.”
Betaalbaar product
“Toch denk ik dat kleine kernen volop kansen bieden voor ontwikkelaars. Zeker als je in staat bent om kwalitatieve én betaalbare woningen te maken, zoals wij dat bij Van Wijnen in onze Fijn Wonen-fabriek doen. Met deze innovatie kunnen we betaalbare woningen realiseren en daarmee het verschil maken. Onze focus als ontwikkelaar ligt dan ook niet zozeer op ‘fancy’ locaties in grotere plaatsen; we zoeken het graag in kleinere dorpen. Heel leuk, vind ik, want juist in die kleine kernen komt ons betaalbare product en mijn passie goed tot z’n recht.”
Cultuurhistorie
“Ontwikkelen in dorpen vraagt iets meer van ontwikkelaars. In mijn ogen moet het ‘ontwikkelaar-eigen’ zijn om voorafgaand aan een project een analyse te maken van de cultuurhistorie van een plaats. Hoe is het dorp vroeger opgebouwd, wat zie je daar nu van terug? Neem de es- en veendorpen in Groningen en Drenthe. Van oudsher verschillen de structuren van deze dorpjes en je vindt in beide typen dorpen ook een andere verdeling van woningtypes. Wat je in zulke dorpen gaat ontwikkelen, moet aansluiten bij wat er al in het dorp staat.”
Vertrouwen
“De lokale overheid speelt een belangrijke rol bij ontwikkelingen: zonder gemeente geen plan. We merken wel dat gemeenten soms gewoon te weinig mensen hebben om op een project te zetten. Als ontwikkelaar kunnen we ondersteuning bieden, bijvoorbeeld als het gaat om wijzigingen in het Omgevingsplan. Idealiter krijgen we de ruimte om een plan te ontwikkelen, natuurlijk binnen gemeentelijke kaders. Vaak zorgt zulk vertrouwen voor meer snelheid in het proces. Het blijft belangrijk om het samen te doen. Voor ons ligt er dus een taak om gemeenten tijdens woningbouwontwikkelingen goed op de hoogte te houden van wat we doen en daarin volledig transparant te zijn.”
Loading component...
Praten met mensen uit het dorp
“Eén van de eerste dingen die we doen als we in een kleine kern willen ontwikkelen, is praten met mensen uit het dorp zelf. Bijvoorbeeld via een dorpsbelangenvereniging. In dorpen zit veel kennis, inwoners weten vaak precies waaraan behoefte is. Om die behoeften te bevestigen, doen we zelf ook onderzoek naar demografische gegevens.
Het gesprek aangaan met inwoners dient meerdere doelen. Het heeft voor ons geen zin om iets te maken dat niet verkoopt of waar niemand op zit te wachten. We willen mensen mee krijgen en mee laten denken. Natuurlijk kan het zijn dat inwoners het ergens niet mee eens zijn. Mijn insteek is om ieders wensen zoveel mogelijk mee te nemen. Soms lukt dat niet helemaal. Het gaat er vooral om dat we kunnen uitleggen waarom een bepaalde keuze soms boven individueel belang gaat.”
Loading component...
Loading component...
Bloeiende planten
“Duurzaamheid zit ‘m onder andere ook in het ontwikkelen van een toekomstbestendig woonprogramma, met meerdere typen woningen. We willen in dorpen wijken neerzetten waar jonge mensen hun eerste woning kopen en over vijftig jaar binnen dezelfde wijk kunnen verhuizen naar een woning die bij hun levensfase past. Duurzaamheid betekent daarnaast dat je zorgvuldig omgaat met de bestaande ecologische structuren. Dus niet zomaar elke boom kappen, maar in het nieuwe plan ook bestaande bomen laten staan. Ook het stimuleren van de biodiversiteit is een belangrijke factor. Dat betekent dat je verder kijkt dan het standaard plaatje woning-gras-beukenhaag-straat en bijvoorbeeld ook bloeiende planten toevoegt.”
“In deze onzekere, gekke tijden gaan mensen graag terug naar de plek waar ze vandaan komen. Ontwikkelen in kleine kernen wordt dan ook alleen maar belangrijker, denk ik. Zelf woon ik in nu een stad, maar ik kom uit een klein Drents dorp. Veel oud-dorpsgenoten van mijn leeftijd wonen nog bij hun ouders, omdat ze niks kunnen kopen en er ook geen woningen zijn. Dat is echt een probleem. Of neem ouderen: zij willen soms graag kleiner wonen, maar vinden in eigen dorp geen geschikt alternatief. Door betaalbare woningen te ontwikkelen, geven wij kleine kernen weer meer levensvatbaarheid. Als ontwikkelaar hebben we natuurlijk een commercieel belang, maar belangrijker vinden we het dat we iets komen brengen. Dat we iets toevoegen waar de lokale omgeving om vraagt, waar het dorp trots op is en waar wij als ontwikkelaar met trots op terug kunnen kijken. Wat mij supervet lijkt? Om in m’n oude dorp woningen te ontwikkelen voor leeftijdgenoten en senioren. Dat zou ik graag brengen.”
