In Rotterdam verrijzen verticale rijtjeshuizen: 'Gezinnen wonen meestal niet in torens'

De landelijke hittegolf is ruimschoots achter de rug, maar het is nog steeds warm. De woningen in appartementengebouw De Maasbode zijn deze zomer opgeleverd. Toekomstige bewoners en werklui lopen door elkaar het gebouw in en
uit. Er zijn nog wat opleverpunten, vertelt Jan Holleman, projectleider bij bouwbedrijf en ontwikkelaar Van Wijnen, maar heel weinig. Gemiddeld heeft elke woning 0,75 opleverpunt, terwijl gemiddeld 20 punten per nieuwbouwwoning niet ongewoon is.

In Rotterdam schieten de woontorens als paddenstoelen uit de grond. Voorbeelden hiervan zijn Baantower, Downtown en The Post. Maar De Maasbode lijkt net even anders dan de rest. De zogenaamde family scraper heeft namelijk niet alleen vijftig studio's en appartementen, maar bevat ook rijtjeshuizen met drie lagen. Deze zijn verdeeld over vier verdiepingen met een zogenaamde binnenstraat: een brede, hoge ruimte in het gebouw die moet functioneren en aanvoelen als een gewone straat.

Gezinnen staan centraal

Onderweg naar de woontoren is van alles te zien: winkels, een speeltuin met spelende kinderen, kerken. Deze omgeving was de aanleiding dat architect Evert Kolpa van Van Bergen Kolpa Architecten ervoor koos om gezinswoningen op
deze plek te bouwen. "Het is een hele sociale plek, dus leek het mij logisch om iets te doen met gezinswoningen. Maar gezinnen wonen vaak niet in torens, maar in een woonwijk met grondgebonden huizen."

Dat het toch hoogbouw moest worden, stond vanaf het begin buiten kijf, vanwege de beperkte ruimte. Toen ontwikkelaar BPD in 2003 de grond kocht, stond op deze plek de drukkerij van de krant De Maasbode. Er mocht niet hoger gebouwd worden dan vijftien meter, dus moest de gemeente het bestemmingsplan wijzigen. Tegen de tijd dat het zover was, brak de kredietcrisis uit.

Twee torens

Nu staat daar de zeventig meter hoge woontoren. Dat is flink, maar niet zo hoog als de toren van 150 meter verderop in de wijk. Vanaf een afstandje is duidelijk zichtbaar hoe De Maasbode een overgang is geworden tussen de vooroorlogse laagbouw in de wijk rondom de Witte de Withstraat en de hoogbouw aan de andere kant van de Blaak.

Het gebouw bestaat constructief uit twee aparte torens die met elkaar zijn verbonden. Van Wijnen heeft de constructie van de toren opgebouwd uit prefabbetonelementen. Holleman: "Dat is best ingewikkeld, ook Omdat De Maasbode een ondergrondse parkeergarage heeft, net als een commerciële plint met daarboven de studio's, de rijtjeshuizen en de appartementen. Alle prefabelementen zijn puzzelstukjes die maar op één manier in elkaar passen. Je kan tijdens de bouw dus niet de volgorde veranderen, want dan past het niet."

Prefab heeft dus zeker zijn uitdagingen en biedt tijdens de bouw minder flexibiliteit dan het beton ter plekke storten, maar levert in een later stadium wel voordelen op. Zo kan de indeling van elke woning later nog makkelijker veranderd worden doordat de laag met vloerinstallaties boven op de betonnen prefab vloer is geplaatst en niet in een gestorte betonvloer. "De installatie laag kun je er over dertig jaar dus uithalen en aanpassen", licht Holleman toe.

Binnenstraat

Hoewel het voor Kolpa duidelijk is dat de plek geschikt is voor gezinnen, is de uitdaging om de woningen ook voor hen te laten werken. De architect wil het gevoel van een straat in een buitenwijk verwerken in de woontoren, waarbij
er vanaf de straat direct contact is met de bewoners van de huizen en andersom.
Zo ontstond het idee van de binnenstraat met daaraan het drielaagse rijtjeshuis. De hoogte van de drie verdiepingen is niet alleen om de bewoners een gevoel te geven van een traditionele gezinswoning, maar ook om de hoogte te creëren die nodig is voor de binnenstraat. "We hebben ook varianten ontworpen met twee lagen, maar dan voelt het meer aan als een hal en niet als een semi-openbare straat", aldus Kolpa.

De binnenstraat is aanzienlijk breder dan de standaard hal. De klinkers op de vloer in het zand, de grote plantenbakken in het midden en de bakstenen gevels moeten een buitengevoel geven. De plantenbakken zijn tot teleurstelling van Kolpa nog leeg, waardoor het nog kaal oogt. Maar nu al planten erin was nog geen optie, legt
Holleman uit, want er zijn nog geen bewoners om ze te onderhouden.

Buitenklimaat

Aan beide uiteinden van de binnenstraat staan de deuren naar de buitenruimte open. Het briesje dat door het gebouw heen waait, versterkt het buitengevoel. Daarnaast bevindt zich in de straat ventilatie om het juiste klimaat te creëren, legt
Holleman uit. "Het idee is dat het in de binnenstraat niet meer dan vijf tot zeven graden warmer is dan buiten." De bewoner is dus pas echt binnen als hij of zij de woning instapt. 

Diezelfde deuren leiden naar de omloop die rondom het gebouw loopt, achter de
gezinswoningen langs. Deze geeft toegang tot de buitenruimtes achter de gezinswoningen die als een achtertuin fungeren. Doordat elke 'achtertuin' gescheiden wordt van de omloop met lage plantenbakken, maken bewoners ook daar makkelijk contact met elkaar.

Brandcompartimenten

Maar dat is niet de enige functie. De omloop was ook een vereiste vanuit de brandweer als vluchtroute en om de woningen bij brand te kunnen bereiken. Want bij de meeste woontorens beperken de brandcompartimenten zich tot een verdieping, maar in de family scraper is elk rijtjeshuis met drie verdiepingen een brandcompartiment, legt Holleman uit.

"In onze gesprekken met de brandweer bleek dat ze niet wisten hoe ze op de derde verdieping moesten komen. Je kan niet een ladderwagen in de straat zetten zoals je normaal zou doen", vertelt de projectleider. Daarom zijn er in de woningen ook hardhouten trappen toegepast, die minstens een uur brandvertragend zijn zodat de
tweede en derde verdieping ook op die manier toegankelijk zijn voor de brandweer.
Het concept van de binnenstraat beperkt zich tot de vier verdiepingen met gezinswoningen. De studio's en appartementen komen uit op een hal zoals in andere woontorens. Dat wilde BPD graag, omdat een nieuw concept ook risico's met zich meebrengt, legt de architect uit.

Ander soort buurtgevoel

Of de mensen in de studio's en appartementen niet net zoveel behoefte hebben aan verbinding met hun buren? Kolpa: "Ja, dat kun je zeggen. Maar mensen blijven vaak niet heel lang in studio's wonen. Deze bewoners hebben meestal behoefte aan een ander soort buurtgevoel. Het zijn grotendeels jongeren. Die willen best wel sociaal contact hebben, maar die hoeven niet per se te weten wie naast hen woont. Voor hen zou je eerder een collectieve ruimte maken." Die heeft De Maasbode niet, omdat in verhouding daarvoor te weinig appartementen zijn. 

Dat de Maasbode anders is dan andere woontorens maakte het bouwproces niet zozeer ingewikkelder, vindt de projectleider. "Het is niet moeilijk, maar het vraagt wel wat meer aandacht. En het is natuurlijk wel kostbaarder. Zo moesten de gevels van de woningen aan de binnenstraat ook allemaal geïsoleerd worden, in plaats van dat de thermische schil alleen uit de buitengevels van het gebouw bestaat." 

Of er meer family scrapers in Nederland zullen opduiken? Kolpa denkt dat de typologie een toekomst heeft. "Het laat zien dat je ook in een woontoren een gezin kunt krijgen." Holleman is wat kritischer. "Ik geloof in het concept, maar het is een luxe en kostbaar gebouw. Ik vraag me af hoe haalbaar het is met het oog op de doelstellingen voor sociale huur. Dan is dat bijna niet meer te compenseren met duurdere woningen."

Dit artikel verscheen eerder op de website van Cobouw.
Voor deze publicatie zijn andere foto's gebruikt dan in het oorspronkelijke artikel. De gebruikte foto's zijn gemaakt door Marc Blommaert.