Knuver WOONstichting Gendt over Staatsliedenbuurt

Snelle realisatie door vernieuwende aanpak en keuze voor één partner

De 92 woningen van de Staatsliedenbuurt in het Gelderse Gendt voldoen niet meer aan de eisen van de huidige tijd en zijn moeilijk te verduurzamen. Daarom besluit eigenaar WOONstichting Gendt in 2020 tot sloop en nieuwbouw van de Staatsliedenbuurt. De buurt vertegenwoordigt ruim 10% van de totale woningvoorraad van de corporatie, waardoor het herhuisvesten van de bewoners impact heeft: het zorgt voor maar liefst twee keer de normale jaarlijkse mutatiegraad. Een hele opgave voor een relatief kleine stichting met 10 fte. Een snelle en succesvolle nieuwbouw is dan ook geboden.

“Dat lukt”, vertelt directeur Germa Knuver. “Bovendien met volop aandacht voor bewonersparticipatie. Want wij schrijven onze naam met ‘WOON’ in hoofdletters. We willen dat huurders van hun huis een thuis kunnen maken en in een fijne buurt wonen. Dus naast snelheid en een mooi project, wilden we ook draagvlak van de huurders en de omwonenden. Al die aspecten kwamen in de voorbereiding aan bod. We kozen voor een vernieuwende aanpak.”

Vernieuwende aanpak

“We zijn vroegtijdig gaan samenwerken met de gemeente. Met de inbreng van huurders en omwonenden hebben we samen met de gemeente de uitvraag voorbereid. Ook zijn we met de gemeente een regiegroep gestart. Met onze projectmanager en namens de gemeente een projectleider en stedenbouwkundige. Verder een externe juridisch adviseur en een onafhankelijke penvoerder.”

Vrije hand

De regiegroep stelt de uitvraag op. Knuver: “We beschreven gezamenlijk de eisen aan het project. Zo wilden we minimaal 92 huurwoningen voor verschillende doelgroepen, zowel grondgebonden woningen als appartementen en studio’s. Daarnaast was er ruimte voor het realiseren van koopwoningen, waarmee we de diversiteit in de wijk bevorderen. Wat huurders en omwonenden in het openbaar gebied terug wilden zien is verwerkt in de uitvraag. Voor het stedenbouwkundig ontwerp kreeg de ontwikkelaar de vrije hand. Aan de uitvraag hebben we meteen de conceptcontracten en boeteclausules toegevoegd.’’

Ontzorging

Bijzonder aan de uitvraag was dat WOONstichting Gendt graag volledig ontzorgd wilde worden. “Wij wilden één partner voor alles. Die alles afstemt met gemeente, bewoners, omwonenden en bouwpartners. En zelf het stedenbouwkundig plan bedacht, met de mogelijkheid om koopwoningen te bouwen. Wij wilden één partij die alle risico’s uit handen nam en vooraf een vaste totaalsom kon aanbieden. Voor een zuivere weging van prijs en kwaliteit maakten we gebruik van een bonus-malussysteem.”

Beste plan

Na publicatie van de uitvraag, meldden zich verschillende partijen. Zij presenteerden hun stedenbouwkundig plan en de specificaties van de woningen aan de beoordelingscommissie, waarin naast de WOONstichting ook de stedenbouwkundige en de projectleider van de gemeente zitting hadden. Knuver: “Met hun presentatiematerialen hebben wij op dezelfde dag de ingediende plannen ook aan de medewerkers en vervolgens de huurders en omwonenden gepresenteerd. Huurders en omwonenden konden direct hun stem uitbrengen op de plannen. Het plan dat als beste beoordeeld werd door huurders en omwonenden, werd met een fictieve bonus van € 250.000,- beloond. Na de beoordeling van de plannen werden de inschrijvingen geopend en kwam het plan van Van Wijnen als het beste uit de bus. De huurders en omwonenden zijn geïnformeerd en na formele besluitvorming zijn vervolgens de contracten ondertekend. Wij hebben toen het stokje overgedragen aan Rens Rikken, de projectontwikkelaar van Van Wijnen.”

Vaste aanneemsom

Vanaf dat moment ontzorgt Van Wijnen WOONstichting Gendt volledig. Waar een corporatie normaal gesproken de leidende rol heeft, ligt nu alles bij Van Wijnen. Knuver: “Deze aanpak levert ons veel op. Omdat de gemeente vroeg was betrokken, kon Van Wijnen direct met de bestemmingsplanprocedure van start. Zij nemen ons alles uit handen en dragen hun verantwoordelijkheid. Ook mogelijke risico’s die zich tijdens een project kunnen voordoen, bijvoorbeeld in planning of financiën, komen voor rekening van Van Wijnen. Een vaste aanneemsom is voor ons essentieel bij een project van deze omvang. Dat moet ook wel, want de kosten van dit project bedragen ongeveer vier keer onze jaarlijkse huuropbrengsten.”

Woningfabriek

De vaste totaalsom kan Van Wijnen onder andere bieden omdat de nieuwe grondgebonden woningen afkomstig zijn van Fijn Wonen, het woonproduct van Van Wijnen. In de woningfabriek produceren robots kant-en-klare elementen (vloeren, wanden en gevels) van beton. Deze losse onderdelen komen naar de bouwplaats en worden daar als complete woning in elkaar gezet. Dit resulteert in een hoge, bewezen kwaliteit, veel variatie in woonwijken en betaalbare woningen voor iedereen in Nederland.

Verantwoordelijkheid

Dat Van Wijnen haar verantwoordelijkheid neemt, blijkt goed tijdens de eerste fase van het project, zegt Knuver. “Nadat het project volledig was uitgewerkt, ontstond de behoefte om één van de appartementengebouwen om te vormen tot zorgstudio’s voor de stichting ZorgWiel. Van Wijnen heeft zich toen ingespannen om het reeds geplande gebouw aan te passen. Samen hebben we een bijeenkomst georganiseerd voor de cliënten en hun ouders. Uiteindelijk is het gelukt om deze zorgstudio’s, met gedeelde keukens, in de uitvoering op te nemen.’’

Persoonlijk contact

Van Wijnen verzorgt ook de informatievoorziening en het persoonlijke contact met de omwonenden. Germa Knuver: “De omwonenden hebben kort geleden een andere grote herontwikkeling in de buurt meegemaakt. Dan worden mensen op een gegeven moment moe van alle bouwactiviteiten. Hieraan heeft Van Wijnen extra aandacht besteed. Op een gegeven moment was er bijvoorbeeld een bouwkeet geplaatst waar de omwonenden hinder van hadden. Rens Rikken is toen meteen bij de mensen aan de deur geweest en heeft voor een oplossing gezorgd.”

Initiatieven

Ook speelde Van Wijnen in op onze initiatieven. “In en rondom de te slopen woningen was nog voldoende bruikbaar materiaal te vinden’’, vertelt Knuver. Zoals laminaat, keukens, beplanting en tuinhuisjes. Door middel van een tijdslot konden inwoners van Gendt deelnemen aan ‘Struikroven en Woningplukken’. Hierdoor kregen deze spullen een tweede leven. Van Wijnen heeft actief bijgedragen aan dit door ons georganiseerde evenement.”

Van buurt naar park

Van Wijnen realiseert 92 huurwoningen, zowel grondgebonden als appartementen en zorgstudio’s voor Stichting Zorgwiel. Ook zijn er 25 rijwoningen voor starters en gezinnen en 4 levensloopgeschikte woningen in een betaalbare prijsklasse. En daarbij de 14 zorgstudio’s voor stichting ZorgWiel. De woningen worden omringd door een groen landschap, met een centraal park en veel bomen en groen door de hele buurt. Het vele groen vormde de aanleiding voor een nieuwe naam: StaatsliedenPark, in plaats van Staatsliedenbuurt.

Oplevering

Op dit moment is de bouw in volle gang. Vanaf het voorjaar van 2024 trekken de eerste bewoners in hun nieuwe huizen. “Door de vernieuwende aanpak en de inzet van Van Wijnen hebben we een snel en goed georganiseerd sloop- en bouwproces doorlopen. Met een kwalitatief hoogstaand resultaat. Hiervan profiteren vooral onze huurders, en daar is het ons uiteindelijk om te doen.”