DC Van Hall: Transformatie door transparantie

Binnenstedelijke herontwikkeling is aan de orde van de dag. Voor Amsterdamse woningcorporaties is maatwerk de sleutel, want bouwlocaties zijn schaars. Woonstichting Lieven de Key koos met DC van Hall in de Staatsliedenbuurt voor transformatie met behoud van casco. “Een intensief traject waarin we de kennis en expertise van Van Wijnen goed kunnen gebruiken”, zegt Annemarie Ferwerda, gebiedsontwikkelaar bij Lieven de Key.

De Amsterdamse woningcorporatie kocht het voormalige bedrijfsverzamelgebouw op de hoek van Donker Cortiusstraat en Van Hallstraat al in 2007. Met de kredietcrisis en de inperking van ontwikkelmogelijkheden kreeg de planvorming een nieuwe dynamiek: Lieven de Key koos in 2015 voor focus op woonstarters. Annemarie: “DC Van Hall is een plan op maat van de omgeving, in hartje Amsterdam; de doelgroep is jongeren van 18 tot 28 jaar – studenten en promovendi in het sociale huursegment. Een ontwerp van architectenbureau Studioninedots met een beeldbepalende gevel en duurzame randvoorwaarden vanuit Lieven de Key: gasloos en van energielabel G naar label A. Tegelijkertijd hebben we het project aanbesteed terwijl de prijzen in de bouw stegen.”

Uitdagend voor aannemers

Binnenstedelijke transformatie met behoud van casco vraagt sowieso veel van betrokkenen, met name expertise in referentieprojecten. Vestigingsdirecteur Sjoerd Pronk van specialist Van Wijnen Amsterdam: “In de afweging spiegelen we doorlopend de mogelijkheden van transformatie met sloop-nieuwbouw, maar dat was op deze locatie niet de scope. Wij gaan bovendien voor de duurzame oplossing.” Het is zaak vroeg in het proces kansen en obstakels in kaart te brengen. Een dergelijke transformatie is teamwork. “Tijdens de planvoorbereiding brengen wij verschillende scenario’s en alternatieven in, waarbij de architect in alle keuzes wordt betrokken. Je wilt bijvoorbeeld repetitie aanbrengen in de gevelelementen, dat bleek niet mogelijk omdat de dimensionering om maatwerk vraagt; we gaan uiteraard allemaal voor een perfect eindresultaat. Vervolgens bespreken we als team – opdrachtgever, architect en aannemer – de verschillende scenario’s en mogelijkheden.”

‘Budgetneutraal’

Was de fundering wel sterk genoeg voor een zware liftschacht? Geen twijfel: de constructie werd opgehangen aan het gestripte betoncasco; het ambitieuze duurzaamheidsconcept (all-electric met zonnepanelen en warmtepompen) werd door Van Wijnen geoptimaliseerd. De hoofdaannemer is tevens verantwoordelijk voor de sloopwerkzaamheden – bij nieuwbouw veelal uitgevoerd door een nevenaannemer. Annemarie: “Het is vertrouwenwekkend de aannemer als projectpartner aan tafel te hebben; tegelijkertijd geef je hem de vrijheid zaken budgetneutraal op te lossen.” Zekerheid door transparantie, in een project dat zich voor de bouwstart in maart 2020 nog moest uitkristalliseren in technische oplossingen. “De inbreng van Van Wijnen heeft resultaat opgeleverd.”

Planning gericht op buurt

De participerende buurt, met onder meer een basisschool, was ‘best huiverig’ voor overlast. Dus werd niet gesloopt in de vroegste uren, maar paste de aannemer de planning aan; de montage van nieuwe portalen kon al beginnen tijdens de sloopwerkzaamheden. De gevelelementen werden op maat geassembleerd en gemonteerd, het uitvoeringstraject uitgewerkt in win-winsituaties. Sjoerd: “Gevelmontage vanaf steigers is arbeidsintensief, maar zonder grote kraan ook minder kostbaar, met minder overlast voor de omgeving. Tijdens de uitvoering is tevens doorlopend gestuurd op onwerkbaar weer in de planning. Dat is uiteindelijk gelukt en heeft geresulteerd in weken tijdwinst.” De kelder van een naastgelegen pand kon dienstdoen als bouwunit. De bouwlocatie was bovendien relatief gemakkelijk te bereiken vanaf de ring A10; met verkeersregelaars werd de logistiek rond de school in goede banen geleid.

‘Passend bij de stad’

Zo leren we heel wat bij over binnenstedelijke transformatie, een optelsom van technische kennis, ervaring, improvisatievermogen en voortschrijdend inzicht, met een transformatie-aannemer als gelijkwaardige partner die meedenkt en maatwerk levert. Transformatie is nooit in beton gegoten, en levert op deze manier een solide eindresultaat op voor alle partijen. Annemarie en Sjoerd knikken instemmend. “Een afgeleefd, intensief gebruikt bedrijfsverzamelgebouw krijgt met deze aanpak een duurzame sociale woonbestemming, passend bij de stad.”