Een fijner én duurzamer thuis voor de Leidse studenten aan het Flanorpad 

Wonen

Woningcorporatie

Leiden

15:03

16-11-2023

De vier torens aan het Flanorpad in Leiden bieden al sinds 1967 woonruimte aan studenten. Het zijn typische studentenhuizen waarbij de studenten een eigen kamer hebben, maar woonkamer, keuken, badkamer en toilet delen met een aantal medestudenten. De torens zijn verouderd en voldoen niet meer aan de huidige kwaliteits- en duurzaamheidseisen. Tijd voor een flinke opknapbeurt!

De gebouwen krijgen een nieuwe gevel, zonnepanelen en aansluiting op de stadsverwarming en maken een sprong van energielabel F naar label A. Ook krijgen de woningen nieuwe keukens en badkamers. Een grootschalige en complexe opgave waarbij de studenten hun woning moeten verlaten. Simone de Groen (Senior Projectmanager Vastgoed bij DUWO) en Rembrandt Freitag (Projectleider Renovatie en Transformatie bij Van Wijnen Haarlemmermeer) vertellen meer over de complexiteit van het project.

Sociaal aspect als uitgangspunt voor de verduurzaming

In 2050 moeten alle sociale huurwoningen in Nederland energieneutraal zijn. Ook DUWO, specialist in studentenhuisvesting, moet een deel van haar woningvoorraad verduurzamen om aan deze doelstelling te voldoen. Simone: “De panden met het hoogste energieverbruik staan bovenaan onze prioriteitenlijst. Vervolgens maken we de afweging tussen verduurzamen, renovatie of sloop nieuwbouw. We kijken daarbij naar de bouwkundige staat en of het rendabel is. Bij sloop nieuwbouwprojecten bestaat het nieuwe woonprogramma tegenwoordig altijd uit zelfstandige studio’s. Dat heeft alles te maken met het woningwaarderingsysteem (ook wel het puntensysteem genoemd) en de huurprijs die we mogen vragen. Bij onzelfstandig wonen moet de huurprijs laag blijven, waardoor de investering nauwelijks wordt terugverdiend bij nieuwbouw.” Rembrandt voegt toe: “Terwijl uit onderzoek blijkt dat de bouwkosten van studio’s nauwelijks verschillen met die van onzelfstandige kamers.”

Simone vervolgt: “Maar bij DUWO vinden we het belangrijk voor de diversiteit in ons bezit om panden zoals Flanorpad te behouden. In de coronatijd ontvingen we veel signalen over vereenzaming van studenten. Onderzoek heeft aangetoond dat samenwonen in een studentenhuis goed werkt tegen eenzaamheid en zorgt voor een fijnere studententijd. Dat was ook één van de redenen waarom we kozen voor renovatie van deze torens.” Ze voegt daaraan toe: “Maar ook bij nieuwbouw houden we rekening met de mentale gezondheid van studenten. Dat doen we door gedeelde ontmoetingsplekken zoals common rooms of gedeelde tuinen te realiseren.”

De verassingen van de renovatie

Waar nieuwbouw voorspelbaar is, brengen renovaties vaak verrassingen met zich mee. Dat maakt een renovatie leuk, aldus Rembrandt. “Ook bij dit project kwamen we onverwachte zaken tegen. Zo kwamen we er tijdens de werkzaamheden achter dat de panden 20 jaar geleden van stadsverwarming zijn afgehaald en op gas aangesloten zijn. Doordat in de omgeving nog steeds stadsverwarming aanwezig is kunnen de woningen nu weer makkelijk van het gas af. Daarnaast hebben we bij dit project met studenten en omwonenden te maken. De toren waar we nu mee bezig zijn is onbewoond, maar in de overige drie torens wonen nog studenten. Bij dergelijke projecten ervaren omstanders (geluid)hinder, dat is hier niet anders. We beginnen om 7 uur met de werkzaamheden, dat is voor de gemiddelde student op het terrein wat aan de vroege kant. Menig student ontwaakt na onze eerste pauze rond 10 uur. Dan komt het wel eens voor dat een student in een badjas een biertje opentrekt op het balkon. Daar kunnen we als projectteam om lachen. Gelukkig zijn er veel enthousiaste studenten die ons werk enorm waarderen, zoals afgelopen zomer met het warme weer, toen we werden getrakteerd op ijsjes. Dat is natuurlijk hartstikke leuk! ”

Een doolhof

Ook het ontwerptechnische gedeelte is complex. Simone: “De huidige indeling is onlogisch, het is net een doolhof. Elk pand is opgedeeld in vier kwadranten en een hoofdtrappenhuis. Het hoofdtrappenhuis gaat telkens met 70 cm omhoog per kwadrant, waardoor je een verdraaiing krijgt in het geheel. Elk kwadrant bestaat uit een deelwoning voorzien van 16 studentenkamers met gedeelde voorzieningen en heeft eveneens een eigen trappenhuis. In de huidige opzet zijn de gedeelde woonkamers, keukens en badkamers soms ondergebracht in een ander kwadrant.‘’ Rembrandt: “De indeling is inderdaad ingewikkeld. Als je een deur uitloopt, en je wilt weer terug, dan weet je niet meer waar je bent. Door het aantal trappetjes ben je zelfs kwijt op welke verdieping je bent. Dit is vooral logistiek onhandig, maar ook voor de vaklieden. We hebben daarom de kleurcodes (rood, geel, blauw en groen) per deelwoning extra geaccentueerd en bordjes opgehangen, om zo het overzicht per locatie te behouden. De uiteindelijke indeling hebben we logischer en overzichtelijker gemaakt. Daarnaast worden de balkons van de gevel gesloopt en komen er terrassen voor terug, waarmee een extra vluchtroute naar buiten wordt gecreëerd. Dit alles draagt bij aan een betere brandveiligheid.”

Rembrandt Freitag

Projectleider Renovatie en Transformatie bij Van Wijnen Haarlemmermeer

“Door onze technische kennis in het bouwteam te brengen konden we het verduurzamingsplan tijdens het voortraject verder optimaliseren. Zo hebben we met elkaar slimme keuzes gemaakt om het plan binnen het gestelde budget te realiseren”

De student als start- en eindpunt

De 70% akkoord verklaring voor het plan was snel behaald. De voorzieningen waren verouderd en een nieuwe frisse keuken en badkamer zagen de studenten wel zitten. Door de omvang van de werkzaamheden moeten de studenten hun kamer verlaten. Simone: “Doordat zo’n project al lange tijd bekend is, kunnen we daar goed op inspelen. We willen natuurlijk zo min mogelijk leegstand. De afgelopen 2 jaar kregen nieuwe huurders van deze kamers een leegstandscontract. Dat houdt in dat de huurder zijn of haar kamer moet verlaten zodra de renovatie daadwerkelijk begint. Daarnaast zorgen we voor genoeg wisselwoningen voor huurders met een regulier huurcontract. Doordat we de torens stuk voor stuk renoveren blijft dit behapbaar.”

Simone de Groen

Senior Projectmanager Vastgoed bij DUWO

Elke woning krijgt een nieuwe combimagnetron, een elektrisch kookstel en een nieuwe pannenset. Doordat het gebouw van het gas af gaat en er zonnepanelen op het dak komen, gaan de servicekosten omlaag. Een fijne besparing voor de studenten!

Rembrandt sluit af: “Daarnaast zorgen we niet alleen voor een mooie toekomst voor de studenten, maar krijgen de aanwezige vleermuizen in de bestaande panden ook nieuwe huisvesting in de nieuwe opbouw van de gevels. Met dit uitdagende project realiseren we een mooier en duurzamer thuis voor deze studenten. Hopelijk beleven ze een leuke studententijd op hun nieuwe kamer!”.